Præsidentens underskrift under loven om omdannelse af retten til evig brug af jord udviklet til boligformål til retten til jordbesiddelse bekræftede, hvad der er blevet sagt i årevis. Fra 1. januar 2019 blev ejerne af lejligheder i boligblokke og enfamiliehuse bygget på jord, der blev brugt til evig brug, endelig deres ejere. Hvad er evig brugsret, og hvordan har situationen for beboerne ændret sig med ankomsten af det nye år?
Hvad er evig brugsret?
Evig brugsret er en af de tre typer ejendomsrettigheder bortset fra ejerskab og begrænset ejendomsret (brugsret, servitut, pant, samarbejdsret til ejendomsret og pant). Dets essens består i at tage fast ejendom, der ejes af statskassen eller lokale regeringsenheder, i brug for en fysisk eller juridisk person i en periode på 99 år. Kun i særlige tilfælde, der er begrundet i et økonomisk formål, er det muligt at sætte jorden i evig brug i en kortere periode (men ikke mindre end 40 år).
Evig brugsret er en mellemmand mellem ejendomsret og begrænsede ejendomsrettigheder. Det nedarves, og den evige brugsretten kan desuden sælge det, oplade det og bortskaffe det på en anden måde. Det vedrører imidlertid selve jorden og ikke de bygninger, der er opført på den. Således forbliver brugerne ejere af deres huse og lejligheder, men ikke deres grunde.
En sådan specifik konstruktion er karakteristisk for polsk ejendomsret, som udviklede sig under indflydelse af socialistisk ideologi. Evig brugsret blev indført ved lov af 14. juli 1961 om jordforvaltning i byer og boligområder som en garanti for, at jordsejendomme i byer forbliver statens ejendom. I øjeblikket er de reguleret af bestemmelserne i del II i civilloven, lov om ejendomsadministration og den seneste lov om omdannelse af retten til evig brug af jord bygget til boligformål til ejerskab.
Årligt gebyr for evig brugsret
Evig brug er underlagt forpligtelsen til at betale to typer gebyrer: den første (engangs) og den årlige (cykliske). Deres beløb bestemmes på baggrund af ejendomsprisen. I tilfælde af det første gebyr er satsen 15-25% af denne værdi, mens størrelsen af de årlige gebyrer afhænger af det formål, som ejendommen blev brugt til. For jord givet til boligformål er satsen 1% af dens værdi.
Evig brug er ikke ejendom
På trods af at både ejendomsretten og den evige brugsret udgør to typer retlige rettigheder, giver ejerskabet et meget bredere omfang og garanterer ejeren større sikkerhed over ejendommen.
Både løsøre og fast ejendom kan være genstand for ejendomsretten, mens den evige brugsret kun er begrænset til jord ejet af statskassen eller lokale myndighedsenheder. Desuden er ejendomsretten ikke underlagt en tidsfrist i modsætning til evig brug, der har en tidsfrist. Selvom det kan forlænges i en anden periode, kræver det, at brugeren indsender en passende ansøgning. Ansøgeren kan dog nægtes forlængelse på grund af vigtig social interesse.
Ejendomsret er kun begrænset af loven, principperne for social sameksistens og det socio-økonomiske formål med denne lov. Evig brug er derudover underlagt bestemmelserne i en aftale, der er indgået i form af en notarialhandling. Når alt kommer til alt kræver ejerskab, at du ikke betaler dispositionsgebyrer.
Det første forsøg på at håndtere den tredelte fordeling af retlige rettigheder
De gældende regler siden 1. januar er ikke den første tilgang til at udelukke institutionen for evig brugsret. Allerede i 2005. Parlamentet vedtog en lov, der omdannede retten til evig brugsret til ejerskab. Det viste sig imidlertid hurtigt, at reglerne ikke var tilpasset virkeligheden.
Det handlede primært om bestemmelsen om omlægning af jord som placeringen af flerlejlighedsbygninger (primært lejligheder). Til transformationen var samtykke fra alle lejerejere, der havde aktier i retten til evig brug af dette land, påkrævet. Det var derfor nok for en aktionær at nægte at deltage i ansøgningen for at modvirke alle de andres planer og henvise sagen til retten. Denne tilstand var groft uretfærdig over for beboerne i lejlighederne i lejligheder og resulterede i en udvidelse af hele transformationsproceduren.
Hvad ændrer den nye procedure til omdannelse af evig brugsret til ejerskab?
Først og fremmest er tildelingen af evig brugsareal blevet en kendsgerning. Dette betyder, at både ejere af lejligheder i flerfamiliehuse (hvis mindst halvdelen af lokaler i blokken er beregnet til boligformål) og enfamiliehuse i sidste ende vil få ejerskab af jorden under deres lejlighed eller hus og på lige vilkår.
På den anden side er ændringens mørke side forpligtelsen til at betale transformationsgebyret i 20 år fra franchisetidspunktet. I praksis betyder det, at beboere i de næste 20 år stadig skal betale en cyklisk faktura til det samme beløb som værdien af det årlige gebyr for evig brug. Kun navnet ændres.
Dog kan hele værdien af konverteringsgebyret også betales på én gang. Denne løsning er især gavnlig for ejere af fast ejendom beliggende på jord ejet af statskassen. Derefter, hvis de beslutter at betale det samlede gebyr i det første år af franchisegivelse, kan de drage fordel af så meget som 60% af rabatten. Hvert år vil værdien dog falde med 10%. Hvis ejeren dog ikke modtager et certifikat for konvertering af evig brug til ejerskab inden udgangen af 2019, gælder rabatten for ham indtil februar 2020.
De nye regler styrker beboernes position
Ejendomsretten er bestemt stærkere end den evige brugsret og kræver ikke fornyelse af den efter flere årtier. Dette års franchisemission styrkede cirka 2,5 millioner familiers ret til deres hjem og lejligheder betydeligt. Derudover forsvinder forpligtelsen til at betale årlige gebyrer i højst 20 år.
Wojtek GąciarzEn advokat med en fornemmelse for at skrive, han beskæftiger sig med redigering af specialiserede juridiske artikler om emnerne i byggeretten og dens andre grene. I sit arbejde fokuserer han på læseren og oversætter de komplekse regler i polsk lovgivning til et enkelt og læseligt sprog. Han kombinerer den viden og erfaring, der er opnået ved at arbejde i advokatfirmaer, med en konstant udviklet skriveværksted og viden om at skabe indhold på Internettet.